1.4 項目建設背景及必要性
1.4.1 項目建設背景
2015年12月12日，《聯(lián)合國氣候變化框架公約》近200個締約方在巴黎氣候變化大會上一致同意通過《巴黎協(xié)定》，為2020年后全球應對氣候變化行動作出安排。中國作為一個負責任的發(fā)展中國家，對氣候變化問題給予了高度重視，成立了國家氣候變化對策協(xié)調(diào)機構(gòu)，并根據(jù)國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，采取了一系列與應對氣候變化相關的政策和措施，我國政府特制定《中國應對氣候變化國家方案》。
城市以占全球2%的表面積容納了全球約50%的人口，在創(chuàng)造全球80%以上GDP的同時，也消耗著全球85%的資源與能源，排放著同等規(guī)模的溫室氣體。中國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，城市的能耗仍在持續(xù)增加。建筑業(yè)作為社會三大能源消耗行業(yè)之一，其能耗量已接近社會總能耗的三分之一，并且仍有上升之勢。僅以建筑業(yè)的水泥生產(chǎn)為例，中國在2011年-2013年期間用掉的水泥約為64億噸，比美國在整個20世紀用掉的水泥（44億噸）還要多，而每一噸水泥的生產(chǎn)綜合能耗是 4.42GJ。由于木結(jié)構(gòu)在節(jié)能減排方面的明顯優(yōu)勢，木結(jié)構(gòu)建筑在美國新開工獨棟住宅約占92%，多層住宅86%，公建11%；在加拿大新開工獨棟住宅約占87%，多層住宅54%，公建9%；在日本新開工獨棟住宅約占87%，多層住宅21%；在英國新開工房屋約占20-25%（包含住宅和公建）；在丹麥新開工獨棟住宅約占20-25%，多層住宅50%，混合建筑、混凝土加屋頂和外立面，基本都采用木結(jié)構(gòu)；在瑞典新開工獨棟住宅約占90%，多層住宅10%。由此可見，在全球應對氣候變化和節(jié)能減排的大背景下，發(fā)展木結(jié)構(gòu)建筑已經(jīng)成為國際上普遍采用的降低建筑耗能的方式。而中國使用木結(jié)構(gòu)建筑總和只有0.18%。
為積極應對全球氣候變化，深入貫徹新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略部署，大力推進生態(tài)文明建設，努力建設“美麗中國”，更大程度地實現(xiàn)節(jié)能減排，必須高度重視提高建筑領域資源能源利用效率。木材是我國傳統(tǒng)建筑中的重要材料，它是通過光合作用生長的可再生資源，可循環(huán)利用、自然降解，能大幅減少因建筑拆除造成的大量固體廢棄物。木結(jié)構(gòu)的建筑節(jié)能效果好，對同一建筑，用木結(jié)構(gòu)代替混凝土結(jié)構(gòu)，建設階段能節(jié)省45%的能源，使用階段能節(jié)省50-70%的能源。150mm厚的木結(jié)構(gòu)墻體，其保溫能力相當于610mm厚的磚墻。發(fā)展木結(jié)構(gòu)建筑可提高建筑能效，降低建筑物運行的能耗。此外，木結(jié)構(gòu)建筑還具有抗震性能和建筑使用性能；能夠降低溫室氣體和污染物排放，避免環(huán)境污染；有利于推動建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展?；诖?，加拿大木業(yè)協(xié)會對于推動裝配式木結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展應對全球氣候變化和節(jié)能減排非常重視，系統(tǒng)通過匯集社會資源，推動裝配式木結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
1.4.2 項目建設必要性
1、項目建設符合相關政策的發(fā)展方向
1）政府《關于加快推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化促進建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》提出重點發(fā)展：
構(gòu)建現(xiàn)代化生產(chǎn)體系。積極推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化基地建設，優(yōu)化生產(chǎn)力布局，整合各類生產(chǎn)要素，形成規(guī)?；ㄖa(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)建筑產(chǎn)業(yè)集聚集約發(fā)展。加快發(fā)展新型建筑工業(yè)化，按現(xiàn)代化大工業(yè)生產(chǎn)方式改造建筑業(yè)，因地制宜推廣使用先進高效工程技術(shù)和裝備，大幅減少現(xiàn)場人工作業(yè)。在建筑標準化基礎上，實現(xiàn)建筑構(gòu)配件、制品和設備的工業(yè)化大生產(chǎn)，推動建筑產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營方式走上專業(yè)化、規(guī)?；缆罚纬煞辖ㄖa(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化要求的設計、生產(chǎn)、物流、施工、安裝和建設管理體系。加快轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)開發(fā)方式，大力推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，使建筑裝修一體化、住宅部品標準化、運行維護智能化的成品住房成為主要開發(fā)模式。
促進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。實施萬企轉(zhuǎn)型升級工程，發(fā)揮市場主體作用，引導開發(fā)、設計、工程總承包、機械裝備、部品構(gòu)件生產(chǎn)、物流配送、裝配施工、裝飾裝修、技術(shù)服務等行業(yè)企業(yè)適應現(xiàn)代化大工業(yè)生產(chǎn)方式要求，加快轉(zhuǎn)型升級。發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集成作用，發(fā)展一批利用建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化方式開發(fā)建設的骨干企業(yè)，提升開發(fā)建設水平。發(fā)揮設計企業(yè)技術(shù)引領作用，培育一批熟練掌握建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化核心技術(shù)的設計企業(yè)，提升標準化設計水平。發(fā)揮部品生產(chǎn)企業(yè)支撐作用，壯大一批規(guī)模合理、創(chuàng)新能力強、機械化水平高的部品生產(chǎn)企業(yè)，鼓勵大型預拌混凝土、預拌砂漿生產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)建材企業(yè)向預制構(gòu)件和住宅部品部件生產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。發(fā)揮施工企業(yè)推動作用，形成一批設計施工一體化、結(jié)構(gòu)裝修一體化以及預制裝配式施工的工程總承包企業(yè)。鼓勵成立包括開發(fā)、科研、設計、部品生產(chǎn)、物流配送、施工、運營維護等在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，優(yōu)化整合各方資源，實現(xiàn)融合互動發(fā)展。
裝配式木結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化示范基地項目正是在此政策下順應而生，通過本項目的建設能夠更好的促進乃至全國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展。
2、有利于推進住宅產(chǎn)業(yè)化，對于建設人文、科技和綠色的中國，實現(xiàn)繁榮、 文明、和諧宜居戰(zhàn)略目標具有非常重要的意義
隨著中國城市化進程的加速，城市人口規(guī)模不斷的增長，住宅需求量將持續(xù)走高，高效率、高質(zhì)量、低成本、速度快的住宅建設模式將是發(fā)展方向。在當前提倡低碳節(jié)能環(huán)保的倡議下，發(fā)展集約式產(chǎn)業(yè)化建筑模式是最為科學發(fā)展方式。集約式發(fā)展就是立足于可持續(xù)發(fā)展這個基本點，使住宅建筑在規(guī)劃、設計、建造、等各個環(huán)節(jié)的工作，最大限度地滿足節(jié)能減排理念和居住需求。
本項目裝配住宅部品采用工廠化制造、現(xiàn)場裝配以及裝修與結(jié)構(gòu)一體化，擾民問題小，對業(yè)主影響小，施工人員安全與健康更有保障，充分體現(xiàn)了以人為本。另外，主體結(jié)構(gòu)施工與住宅全裝修，均采用部品工廠化預制與現(xiàn)場裝配，施工現(xiàn)場基本無混凝土現(xiàn)澆和鋼材加工作業(yè)，實現(xiàn)了干法施工，減少了建筑垃圾的產(chǎn)生、建筑污水的排放、建筑噪產(chǎn)業(yè)化技術(shù)綜合運用資源消耗對比音的干擾，以及有害氣體與粉塵的產(chǎn)生，全過程體現(xiàn)了綠色施工的理念。
住宅產(chǎn)業(yè)化本來就以節(jié)能、節(jié)材與節(jié)水為實際出發(fā)點，工廠化生產(chǎn)與現(xiàn)場裝配，減少原材料的損耗，減少建筑垃圾。本項目產(chǎn)品由于工廠化生產(chǎn)標準高、質(zhì)量好，以人為本，所以無論是住宅質(zhì)量，還是居住舒適度都是非常人性化的。
3、建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會的需要。
我國房地產(chǎn)行業(yè)論規(guī)模，世界第一。論速度，世界領先。然而論發(fā)展質(zhì)量，則遠遠低于發(fā)達國家，特別是資源能源消耗更是比發(fā)達國家高得多。近年來霧霾天氣范圍擴大，建筑行業(yè)也“貢獻”了不少力量。在我國，建筑行業(yè)能耗至少占了全社會的1/3，這其中，建設階段的建筑能耗又占了建筑總能耗的1/2以上，我國建筑方式已經(jīng)到了必須變革的地步。
發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，能夠使節(jié)材率達20%以上，施工節(jié)水率達60%以上，減少建筑垃圾80%以上，還能夠大大減少建筑工地揚塵。住宅部品是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的基礎，因此，本項目的建設有利于節(jié)能降耗，是發(fā)展資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會的必由之路。
4、是建筑業(yè)提高工業(yè)化水平、提高建造效率的必然趨勢。
傳統(tǒng)的現(xiàn)場施工方法進行工程建設暴露出許多問題：一是現(xiàn)場施工條件差、管理難度大。建筑工人露天施工條件差，并且產(chǎn)生大量的建筑垃圾。鋼材、混凝土、木材等建筑材料浪費嚴重。為防止工程質(zhì)量和安全事故等問題，需要付出相當大的精力。二是人工成本逐年增大。熟練和半熟練技術(shù)工人越來越缺乏,“用工荒”的出現(xiàn)導致工人工資大幅提高，人員流動性大，迫使工程成本增大；三是工程項目竣工后，后期的維護、保修的工程量大；四是北方地區(qū)施工周期短，施工效率低。由于受到氣候條件限制，一年里只有半年多的時間可以施工作業(yè)。因此，這些問題引發(fā)我們思考和探索如何改變傳統(tǒng)施工方法，保證住宅建設質(zhì)量，提高施工效率，減輕勞動強度，改善施工環(huán)境，避免安全事故，減少資源浪費和提高經(jīng)濟效益。
國內(nèi)建筑業(yè)發(fā)展迅速，但現(xiàn)有工程建設質(zhì)量嚴重參差不齊，存在較大的安全和使用上的隱患，受人為因素影響較大的傳統(tǒng)現(xiàn)場施工建造方式是造成這一問題的主要原因。采用裝配式工業(yè)化建造技術(shù)，將絕大部分構(gòu)件、部品甚至節(jié)點和連接件在工廠工業(yè)化預制，現(xiàn)場采用流程化、工法化的連接、安裝技術(shù)，可以不受建造季節(jié)氣候影響，大幅提高部品的制作質(zhì)量，穩(wěn)定結(jié)構(gòu)的整體建造技術(shù)水平，保障結(jié)構(gòu)的整體建造質(zhì)量，是建筑業(yè)提高工業(yè)化水平、提高建造效率的需要。
第二章 市場分析
2.1 住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
住宅工業(yè)化起源于二戰(zhàn)以后的西方主要發(fā)達國家，在法國、美國、日本等主要發(fā)達國家都成為主要的住宅開發(fā)模式。經(jīng)歷過半個多世紀的發(fā)展，住宅工業(yè)化在日本、美國等發(fā)達國家的普及率日益提高，成為地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主流。我國住宅工業(yè)化起步較晚，經(jīng)歷了漫長的發(fā)展期，隨著近年來改革開放和房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國住宅工業(yè)化發(fā)展取得了長足的進步，住宅工業(yè)化的實踐進入了新的發(fā)展時期。目前一些大型開發(fā)和施工企業(yè)正在進行住宅工業(yè)發(fā)展實踐，如遠大住宅工業(yè)有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司、瑞安房地產(chǎn)有限公司、青島海爾集團等都在開展住宅工業(yè)化技術(shù)的探索與實踐。其中遠大住工是目前國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化代表型企業(yè)。
住宅產(chǎn)業(yè)化對目前國內(nèi)傳統(tǒng)的建筑行業(yè)有顛覆性的意義。具有以下幾大特點：一、以房屋主體結(jié)構(gòu)工裝模具化澆注施工作業(yè)與部品部件工廠化生產(chǎn)、裝配式施工相契合的工業(yè)化生產(chǎn)作業(yè)體系。二、具有符合現(xiàn)行規(guī)范、八度抗震設防、施工周期縮短五成，人工減少九成，杜絕質(zhì)量通病，基礎—主體—水電—內(nèi)裝一體化成型的特點。三、建筑節(jié)能約72%，土地利用率提高11%，干法作業(yè)節(jié)水達65%，精細施工節(jié)材達17%，環(huán)境免受破壞。住宅產(chǎn)業(yè)化的這些特點符合中國建筑行業(yè)低碳節(jié)能減排的發(fā)展趨勢，也因此在近年獲得了國家及各級地方政府的大力扶持，得到了較快發(fā)展。
圖2-1：住宅產(chǎn)業(yè)化概念結(jié)構(gòu)示意圖
工廠化：主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件、部品在工廠里進行生產(chǎn)。
工具化：施工現(xiàn)場的工廠化，不具備工廠化條件的時候就工具化。
工業(yè)化：發(fā)揮工廠生產(chǎn)的優(yōu)勢，對住宅 生產(chǎn)全過程（采購、設計、工廠生產(chǎn)、物流、施工、售后服務）實施質(zhì)量管理系統(tǒng)，進行合理化生產(chǎn)。
產(chǎn)業(yè)化：全行業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈（整體）的現(xiàn)代化。
2.2 國內(nèi)外住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展情況
2.2.1 國外發(fā)展基本情況
日本從60年代開始，日本將發(fā)展部件化作為發(fā)展建筑工業(yè)化的一個重要組成部分。所謂部件化，就是大力發(fā)展除主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件以外的通用部件。1979年，日本住宅部件開發(fā)中心制定以開發(fā)通用部件為目的的優(yōu)良住宅部件（bl部件）審定制度，提出了通用部件所應有的最低性能和模數(shù)協(xié)調(diào)尺寸體系。每年編制一冊《bl住宅部件目錄》。目錄發(fā)展很快，1984年有332個廠家681種部件產(chǎn)品，1999年發(fā)展到933個廠家，1943種部件產(chǎn)品。該《目錄》有一套比較完整的科學的標準化方法，生產(chǎn)企業(yè)按目錄生產(chǎn)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，用戶使用放心。
美國住宅用構(gòu)件和部品的標準化、系列化、專業(yè)化、商品化、社會化程度很高，幾乎達到100%。這不僅反映在主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的通用化上，而且特別反映在各類制品和設備的社會化生產(chǎn)和商品化供應上。除工廠生產(chǎn)的活動房屋和成套供應的木框架結(jié)構(gòu)的預制構(gòu)配件外，其它混凝土構(gòu)件和制品、輕質(zhì)板材、室內(nèi)外裝修，以及設備等產(chǎn)品十分豐富，品種達幾萬種，用戶可以通過產(chǎn)品目錄，從市場上自由買到所需的產(chǎn)品。這些構(gòu)件的特點是結(jié)構(gòu)性能好，用途多，有很大通用性，也易于機械化生產(chǎn)。美國發(fā)展裝飾裝修材料的特點是基本上消除了現(xiàn)場濕作業(yè)，同時具有較為配套的施工機具。
瑞典早在上世紀40年代就著手建筑模數(shù)協(xié)調(diào)的研究，建筑部件的規(guī)格化在60年代大規(guī)模住宅建設時期，逐步納入瑞典工業(yè)標準（sis）。頒布了“浴室設備配管”標準、“門扇框”標準、“主體結(jié)構(gòu)平面尺寸”和“樓梯”標準、“公寓式住宅堅向尺寸”及“樓梯”標準、“公寓式住宅堅向尺寸”及“隔斷墻”標準、“窗扇、窗框”標準、“模數(shù)協(xié)調(diào)基本原則”、“廚房水槽”標準等等，囊括了公寓式住宅的模數(shù)協(xié)調(diào)，各部件的規(guī)模、尺寸，這為提高部件的互換性創(chuàng)造了條件，使通用體系得到較快的發(fā)展。為了推動住宅建設工業(yè)化和通用體系的發(fā)展，瑞典1967年制定的《住宅標準法》規(guī)定，只要使用按照瑞典國家標準協(xié)會的建筑標準制造的建筑材料和部件來建造住宅，該住宅的建造就能獲得政府的貸款。日本專家在對瑞典考察后認為：“瑞典通用體系的發(fā)展是完善的標準和政府貸款制度的結(jié)合”。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80%以上。
2.2.2 中國發(fā)展前景展望
對比我國與歐洲的建筑工業(yè)化技術(shù)水平以及居民認識度等因素，總體來說，我國住宅工業(yè)化建設僅處于起步階段，與發(fā)達國家和地區(qū)相比存在較大的差距，我國住宅建設中能源、原材料、土地資源消耗大大高于發(fā)達國家。建筑材料仍以傳統(tǒng)材料為主，能耗大，對生態(tài)環(huán)境造成不利的影響。由于采用手工操作或半機械化操作，我國住宅建設的勞動生產(chǎn)率只及發(fā)達國家的1/5或1/6。因此造成建筑成本高、住宅價格高、施工周期長、建筑質(zhì)量水平難有統(tǒng)一保障。因此，大力推進工業(yè)化住宅的建設，是關系到可持續(xù)發(fā)展的大事，是實現(xiàn)建設領域節(jié)能減排、自主創(chuàng)新的有效途徑，也是在建設領域?qū)崿F(xiàn)跨越式發(fā)展的關鍵。
2013年是住宅產(chǎn)業(yè)化高速發(fā)展的元年，在國家出臺了實質(zhì)性的發(fā)展綱要后，住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品的面積有了井噴發(fā)展。2013年全國住宅產(chǎn)業(yè)化新開工面積1200萬平米，2014年1800萬平米，2015年預計將達到4000萬平米。根據(jù)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化“十三五”發(fā)展規(guī)劃綱要，全國將培育20個左右的試點城市（區(qū)），其中，東部地區(qū)發(fā)展10個左右，中西部各發(fā)展5個。
目前中國住宅產(chǎn)業(yè)工業(yè)的產(chǎn)值已經(jīng)接近2000億元，在未來十年中，按照住宅采用工業(yè)化技術(shù)每年5%的遞增比例估算，全國每年增加5000萬平方米的市場份額，造價約1000億元，其中土建造價約750億元，按照70%的預制率估算，每年住宅產(chǎn)業(yè)化（建筑主體）的產(chǎn)值增長超過500億元，預計到2020年住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)值將突破5000億元大關。
2.2.3 主要問題
當然，由于市場的快速發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)近幾年數(shù)量增加較快，目前的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展還存在一些問題。
從管理方面來看，裝配式建筑的工業(yè)化率的提高，與工程質(zhì)量、進度、安全不是單一的正比例關系，與工程成本不是單一的反比例關系。工業(yè)化率的適當比例，與國內(nèi)相應的設計、生產(chǎn)、施工、管理水平有密切關系。同時，裝配式建筑的吊裝工作量較大，如何合理配置相應的垂直運輸設備、吊裝設備需要前期策劃到位，分析每種構(gòu)件的吊運重量、吊運位置等情況。
從結(jié)構(gòu)安全方面來看，預制混凝土構(gòu)件的工廠生產(chǎn)水平嚴重影響住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和質(zhì)量，需加強預制混凝土構(gòu)件生產(chǎn)廠家的監(jiān)管和控制。 預制混凝土構(gòu)件（PC預制構(gòu)件）的預埋件定位要求嚴格控制誤差值，在預制混凝土構(gòu)件（PC預制構(gòu)件）與現(xiàn)澆混凝土構(gòu)件的交接部位，容易出現(xiàn)結(jié)構(gòu)質(zhì)量通病。 PC預制構(gòu)件的水平位置、標高及垂直度調(diào)整的過程控制、質(zhì)量標準、異常情況處理、如何實現(xiàn)外墻“零”滲漏是該施工技術(shù)的關鍵，激光測量技術(shù)綜合應用控制PC預制構(gòu)件的定位和垂直度。
第三，住宅產(chǎn)業(yè)化在中國已經(jīng)走過了20多年的發(fā)展之路，但其市場推廣的效果并不理想。在長沙這樣一個典型的二線城市的調(diào)查來看，只有7.3%的受訪市民對住宅產(chǎn)業(yè)化及代表品牌非常了解，不足一成。13%的市民表示比較了解，而超七成的主流市民表示對住宅產(chǎn)業(yè)化的了解度一般或不太了解。因此，從未來發(fā)展看，住宅產(chǎn)業(yè)化廠商仍要在住宅產(chǎn)業(yè)化宣傳推廣和概念普及方面下大力氣。
2.3 我國住宅部品的發(fā)展
目前，我國正處在全面建設小康社會時期，每年城鄉(xiāng)新建房屋建筑面積近20億平方米，住宅建設任務十分繁重。同時，住宅建設對資源的占用和消耗量大，其使用對環(huán)境的負荷也較大。提高住宅建設的工業(yè)化水平、推進住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是減少資源消耗，縮小我國與發(fā)達國家住宅建造水平差距，加快住宅建設的重要保障。住宅部品標準化是推進住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎；搞好標準化建設，住宅部 品通用化，生產(chǎn)、供應的社會化，實現(xiàn)住宅建設工業(yè)化就有了保證。
2.3.1 我國住宅部品及標準現(xiàn)狀
1、有關定義。
（1）標準。國家標準《標準化和有關領域的通用術(shù)語第一部分：基本術(shù)語》（GB 3935.1 )給出的標準定義為：“為在一定的范圍內(nèi)獲得最佳秩序，對活動或其結(jié)果規(guī)定共同的和重復使用的規(guī)則、導則或特性的文件，該文件經(jīng)協(xié)商一致制定并經(jīng)一個公認機構(gòu)批準，以科學、技術(shù)和實踐經(jīng)驗的綜合成果為基礎，以促進最佳社會效益為目的”。
（2）部品。“ISO/FDIS 6707-1（2002E）房屋
和土木工程處-詞匯-第一部分”中有關建筑材料一節(jié)中，給出了材料（Material）、部品（Component）和產(chǎn)品（Product）的定義。其中component最接近于我們理解的建筑部品，定義為 ：“制成為一個獨立部件的產(chǎn)品，用于完成一種 或多種功能”。 國內(nèi)一般認為，住宅部品是構(gòu)成住宅建筑的組成部分，是住宅建筑中具有規(guī)定功能的、一個獨立單元或一組住宅產(chǎn)品組成的使用單元。
2、住宅部品的現(xiàn)狀。
住宅是由住宅部品組合構(gòu)建而成，而住宅部品是由建筑材料、制品、產(chǎn)品、 零配件等原材料組合而成。部品在工廠內(nèi)生產(chǎn)組合好，作為系統(tǒng)集成和技術(shù)配套整體部件，可實現(xiàn)在工程現(xiàn)場簡捷組裝、快速施工，以達到提高生產(chǎn)效率，保證工程質(zhì)量的目的。
受部門管理所限，住宅所需的材料、產(chǎn)品基本是以不同部門管理，如過去的輕工部主管的廚房產(chǎn)品、裝飾產(chǎn)品，化工部主管的如給排水管材、管線等化學建材為主的材料，石化部門主管的涂料、油漆，以及建材部門主管的砌塊、板材等。如此，造成了住宅產(chǎn)品（部品）分類和執(zhí)行的標準極其復雜，各個部門各自為政、各行其是，使得整個住宅 產(chǎn)品（部品）缺乏統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和管理，部品的適用性、配套性都很差，限制了住宅部品整體水平的提高。同時，住宅建設水平低下，基本上以現(xiàn)場施工為主，如住宅的門、窗等都是現(xiàn)場制造、安裝。
目前，我國的住宅部品仍處在自發(fā)的發(fā)展階段，距離高標準住宅部品的要求相差較遠，尚未達到部品使用的性能規(guī)范化、裝備安裝標準化、生產(chǎn)制作模數(shù)化、尺寸規(guī)格系列化。其一，反映在住宅部品的生產(chǎn)上，相應的住宅產(chǎn)品、材料數(shù)量少、質(zhì)量差，根本滿足不了住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求。同時，由于以往我國的經(jīng)濟體制造成了諸多住宅產(chǎn)品各部門、各行業(yè)多頭引進開發(fā)、缺乏周密協(xié)調(diào)，配套性和系列化程度低。其二，由于目前我國尚未實現(xiàn)部品化生產(chǎn)與供應，現(xiàn)場施工建造用材還是基本的原材料，因此在施工現(xiàn)場的手工再加工的工作量非常大，施工效率低。工程質(zhì)量也受到工匠水平高低等人為因素以及現(xiàn)場工作條件的限制而參差 不齊。其三，住宅部品也是技術(shù)的載體，部品化水平低，對推廣應用新技術(shù)，提高住宅的科技含不利，從這個角度上看沒有一個完善的部品體系將嚴重制約住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至影響的國民經(jīng) 濟的發(fā)展。
3、標準現(xiàn)狀。在建設工業(yè)領域，目前基本形成了一套以國家標準為基礎，行業(yè)標準和地方標準為補充的較完善的產(chǎn)品標準體系。這些為建設工業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量管理奠定了依據(jù)。
住宅部品與設施的標準于80年代中期開始編 制并相繼出臺，其中以門窗標準為先驅(qū)，從1986 年起，正式批準發(fā)布的就有《門窗術(shù)語》、《門窗洞 口尺寸》、《建筑外窗抗分級風壓性能及檢測方 法》、《建筑門窗氣密性能分級及檢測方法》、《建筑外窗水密性能分級及檢測方法》等國家標準十多項。90年代后相應的產(chǎn)品標準大量的逐步編制而形成規(guī)模，如《鋁合金門窗》、《塑料門窗》、《鋼門 窗》等。在住宅建設的管理上，建設部從80年代后期共先后成立了“建設部住宅建設辦公室”，建設部住宅小區(qū)試點辦公室"和"小康辦公室"，后 整合為“建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心”，就住宅建設試點開展了住宅部品與成套技術(shù)的評審和選用推薦，從而促進了住宅設施標準化的編制工作，使得該工作得到大力發(fā)展。
目前，由于對部品概念的認識還待深化以及既有產(chǎn)品、工程標準體系的限制，涉及住宅部品的標準共有56個。
2.3.2 存在的問題
住宅部品（產(chǎn)品）標準化工作盡管已取得很大成績，但隨著市場經(jīng)濟體制的建立與完善、科技的快速發(fā)展，標準缺乏市場適應性、嚴重落后和滯后等問題愈顯突出。
1、從總體上講，建設工業(yè)產(chǎn)品標準化管理模式已經(jīng)明顯表現(xiàn)出與社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的不適應。特別是在經(jīng)濟全球化和我國加入WTO之后，其管理體制和運行機制更加表現(xiàn)出跟不上市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，滿足不了國家經(jīng)濟建設和社會發(fā)展的總體要求。
2、已批準發(fā)布的一些標準標齡過長，老化現(xiàn)象突出。采標標準做不到與國際標準同步修訂或作廢，當國際標準已經(jīng)修訂或作廢了的時候，我國對應的采標標準卻做不到及時的修訂或作廢，致使我國標準落后和滯后于國際標準。標準制定周期長，制定出的標準滯后于市場的需求，起不到帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用。標準的制、修訂滯后于科技發(fā)展，影響新技術(shù)，新產(chǎn)品的應用，不利于科學技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力。
3、采用國際標準制定國家標準時，缺乏必要的國內(nèi)適用性分析和科學實驗驗證，一般只進行文字的翻譯，憑借專家的經(jīng)驗判斷標準的適用性。
4、實施監(jiān)督出現(xiàn)了真空，企業(yè)標準為備案制，缺少技術(shù)審查，產(chǎn)品標準的出廠檢驗，型式檢驗變成了產(chǎn)品送檢。打擊力度不夠，對違反強制性條文雖然可根據(jù)條例有了罰款要求，但標準的許多非強制性內(nèi)容，恰好也是老百姓最關心的質(zhì)量問題卻沒有相應的懲罰手段和措施。
5、住宅部品標準涉及到許多行業(yè)、部門，如大多廚房部品的標準在輕工部門，許多裝飾材料在建材部門，還有的在石化部門。住宅部品缺乏統(tǒng)一的管理與協(xié)調(diào)，造成住宅部品發(fā)展緩慢，部品與部品性能不配合，不能保證住宅部品的通用性和配套性。
6、住宅部品制造標準與設計施工方面不協(xié)調(diào)，造成了工程施工過程中產(chǎn)生了諸多問題。住宅部品大多依據(jù)輕工、機械、建材等行業(yè)標準進行生產(chǎn)，未綜合考慮與工程的安裝配套等問題，造成諸如模數(shù)不協(xié)調(diào)、接口不統(tǒng)一、安裝不規(guī)范等與建筑脫節(jié)現(xiàn)象。
2.3.3 住宅部品及標準的今后發(fā)展
1、探索建立住宅部品體系。住宅部品種類繁多，住宅領域的新技術(shù)、新產(chǎn)品也層出不窮，就現(xiàn)在情況分析，還沒有形成一套科學、完整、明確的概念和體系，這對標準化的管理非常不利。
2、建立住宅部品標準體系，進一步完善標準的編制工作。受“部品”概念及其體系界定的影響，作為一項系統(tǒng)化的工作，其地位、作用以及專項管理體系需進一步明確。首先，需要深入研究“住宅部品”這一外來概念在建設工程體系、房屋建筑體系等中的位置，與現(xiàn)有體系的關系等，以及需研究“住宅部品”標準體系在已經(jīng)構(gòu)建起來的工程建設標準、建筑工業(yè)產(chǎn)品標準體系中的地位及相互關 系；其次，管理運行機制需完善和加強，研究與相關標準技術(shù)歸口單位（委員會）等的分工、協(xié)作等問題。
3、建立住宅部品的認證制度、保險制度，讓老百姓用上質(zhì)量有保障的產(chǎn)品。 加強實施監(jiān)督管理，加大執(zhí)法力度，采取現(xiàn)場抽檢和定期抽檢，確保產(chǎn)品質(zhì)量。
2.4 項目產(chǎn)品市場推廣策略
2.4.1 推廣方式
1、廣告方式：公司將選擇有實力的廣告策劃公司，對項目產(chǎn)品進行新穎、細致的廣告宣傳，讓客戶充分了解項目產(chǎn)品的優(yōu)勢，并使之加深印象。
2、營銷網(wǎng)絡：公司整合國內(nèi)資源創(chuàng)建品牌，在全國開4000家連鎖店，建立完善的營銷網(wǎng)絡，將產(chǎn)品售前、售中、售后服務融為一體，為客戶提供貼心、優(yōu)質(zhì)的服務；保證客戶購買的商品質(zhì)量，建立24小時客戶服務系統(tǒng)，隨時為客戶解答商品問題，達到客戶購買無憂的標準。
建立多重分銷渠道，保證產(chǎn)品渠道的暢通，為客戶提供高效服務。
3、參與政府新能源汽車采購招標會：參與政府采購招標會，在政府部門和社會公共團體對產(chǎn)品認可的基礎上，借助他們的渠道來推廣公司產(chǎn)品，使產(chǎn)品能夠被社會大眾快速認知。
5、網(wǎng)絡營銷：公司將會采取網(wǎng)絡營銷模式，建立真實、可靠、內(nèi)容豐富、操作便捷的營銷網(wǎng)站，將公司發(fā)展、產(chǎn)品、相關知識、新聞等展現(xiàn)給廣大消費者，并將網(wǎng)絡營銷與實體銷售相結(jié)合，為客戶提供便捷、優(yōu)質(zhì)的服務，不斷擴大營銷規(guī)模。
2.4.2 推廣措施
1、高標準的建立企業(yè)、高標準的管理企業(yè)、高標準的質(zhì)量追求，使企業(yè)提前具備國家優(yōu)秀企業(yè)的標準。
2、設置營銷專項資金，加強技術(shù)引導和技術(shù)支持力度，做好項目產(chǎn)品宣傳服務，通過參加技術(shù)交流推廣會、網(wǎng)絡宣傳等開發(fā)新的市場。開發(fā)和擴大市場份額，做大做強公司品牌。
3、注重提升產(chǎn)品質(zhì)量，加強裝配住宅部品相關技術(shù)的研發(fā)、提升產(chǎn)品質(zhì)量，穩(wěn)定有助于得到更多的市場。加大提升產(chǎn)品的質(zhì)量才能保持原有的市場及開拓新的市場，保持其品牌在目標市場上的地位。
4、建立客戶管理體系，實施客戶精細化管理，強化客戶服務，提升客戶服務水平，保證客戶滿意度達95%以上。
5、培訓專職營銷人員，完善營銷考核機制，充分調(diào)動營銷人員積極性，鼓勵優(yōu)秀營銷人員拉開收入差距。
略……
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